Compromis de vente ou promesse ? Que choisir ?
Lors d'une transaction immobilière les deux parties doivent au préalable signer un "avant-contrat".
Si celui-ci est rédigé par un agent immobilier, il vous sera proposé un compromis de promesse dit "promesse synallagmatique" de vente.
A contrario, un notaire vous suggérera une "promesse unilatérale de vente".
Pour quelles raisons ces professionnels adhèrent plus à l'un qu'à l'autre de ces deux avant-contrats ?
L’utilisation de l’expression “compromis de vente”, s’appelle un abus de langage.
Juridiquement on parle de “promesse de vente” et encore mieux “d’avant-contrat”.
La promesse de vente est obligatoire pour acquérir un bien immobilier en France.
Ce document confirme que le vendeur et l‘acheteur se sont mis d‘accord sur le prix et les autres dispositions de la transaction immobilière.
Qu'est-ce qu'un avant-contrat ?
Il s'agit un accord préliminaire signé entre les parties impliquées dans une transaction immobilière en France, avant la signature du contrat de vente définitif.
L'avant-contrat formalise l'accord de principe entre l'acheteur et le vendeur et précise les conditions de la vente, le prix, ainsi que les modalités de financement.
Il permet de rassembler les documents administratifs, de purger les hypothèques, et les droits de préemption.
Mais il permet surtout un consentement mûrement réfléchi des parties.
Cet avant-contrat permettra au notaire de rédiger l'acte authentique.
Les deux principaux types d'avant-contrats
La promesse unilatérale de vente
Elle représente un engagement pris par le vendeur (promettant) de céder son bien immobilier à un acheteur potentiel (bénéficiaire) dans un délai et à un prix déterminé.
Cet acte lui laisse la liberté au bénéficiaire (l'acquéreur) d’acheter ou non le logement. Il réserve ainsi le logement pendant un délai clairement précisé.
Le vendeur s’engage à ne pas vendre le logement à un autre acheteur.
La promesse synallagmatique de vente
Bien souvent appelée "compromis de vente".
Contrairement à la promesse unilatérale de vente, qui n'engage que le vendeur, la promesse synallagmatique de vente engage à la fois l'acheteur et le vendeur.
Les agents immobiliers privilégient ce type d'avant-contrat.
Qui peut rédiger un avant-contrat ?
A priori, tout le monde !
Un particulier peut rédiger une promesse de vente. Mais, en cas de conflit il engage sa responsabilité civile voir pénale.
Raison pour laquelle il vaut mieux faire appel à un professionnel.
Le notaire se charge d’établir l’avant-contrat pour des émoluments d’un montant de 200 € à 300 €. Par convention, la signature s’effectue chez le notaire du vendeur et l’acte définitif chez l’acquéreur. Le fait que deux notaires interviennent ne modifie pas le montant des émoluments.
En général, il propose aux parties la signature d’une promesse unilatérale de vente (nous verrons pour quelle raison).
L'agent immobilier, mandaté par le vendeur, joue un rôle de médiateur et facilite la rédaction et la signature du compromis de vente.
Il prépare une promesse synallagmatique de vente qui inclue les informations essentielles sur le bien immobilier, les parties, le prix, les conditions suspensives et les délais convenus.
Il faut vérifier que toutes les informations sont correctes et conformes aux accords entre l'acheteur et le vendeur.
Un avocat ou un huissier peut également être rédacteur de l’avant-contrat.
Terminologie
Selon le type de promesse, la dénomination des parties peut prendre deux appellations.
La promesse unilatérale de vente ou promesse de vente
Généralités
Une promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une personne s'engage à vendre un bien immobilier à une autre personne, sans que cette dernière ne soit obligée d'acheter le bien en question.
Le bénéficiaire accepte la promesse sans pour autant prendre l’engagement d’acquérir ; il dispose d’une option discrétionnaire lui permettant de conclure ou non la vente.
Cet acte lui laisse la liberté de lever l’option ou non (c’est-à-dire d’acheter ou non le logement). Il réserve ainsi le logement pendant un délai clairement précisé.
Le vendeur s’engage à ne pas vendre le logement à un autre acheteur.
La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous 2 formes :
- Acte sous signature privée : réalisé directement par le vendeur et l’acheteur ou avec l’appui d’un agent immobilier par exemple
- Acte authentique : établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois).
À compter de sa signature, une promesse unilatérale sous signature privée : doit être enregistrée dans les 10 jours au service de l’enregistrement du vendeur ou de l’acheteur.
Cet enregistrement permet de donner une date certaine à la promesse de vente.
Utilité pour le bénéficiaire (acquéreur)
Lorsqu’une personne manifeste son intérêt pour un immeuble à un prix donné, elle peut être dans l’incertitude sur la possibilité ou l’opportunité de l’acquérir et vouloir bénéficier d’une période de réflexion pour décider de réaliser l’opération.
Le bénéficiaire dispose du délai prévu à la promesse pour effectuer les études et démarches qui lui permettront d’apprécier si l’opération est réalisable et profitable.
Utilité pour le promettant (vendeur)
Grâce au système de l'option, il a la garantie de n’être tenu à la vente que lorsque celle-ci sera levée par le bénéficiaire.
Ce contrat lui permet d’échapper au risque d’inexécution de la vente.
En effet, cela rendrait l’immeuble indisponible pendant la durée d’un éventuel litige.
Situation préjudiciable dont il ne pourrait sortir qu’au prix d’une résolution, généralement longue et financièrement défavorable.
L’utilité de la promesse pour le promettant est liée à la sécurité qu’elle lui apporte.
C’est pour ce motif de sécurité que la promesse unilatérale de vente a historiquement eu les faveurs d’une partie du notariat, spécialement du notariat parisien.
Sommes à verser par le promettant
Une clause inscrite dans une promesse unilatérale de vente peut prévoir le versement d’une somme d’argent dès sa signature ou sous un délai déterminé.
Celui-ci ne peut avoir lieu avant la fin du délai de rétractation (voir ci-après) sauf si la promesse est réalisée avec le concours d’un professionnel qui dispose d’une caisse de garantie.
En général le montant se situe entre 5 % et 10 % du prix d’acquisition.
Cette somme souvent appelée “indemnité immobilisation” représente le prix de l’exclusivité consentie par le vendeur. Lors de la réalisation de l’acte authentique, elle s’impute sur le montant de la vente.
Si le bénéficiaire ne lève pas l’option, elle revient au vendeur. En cas de non-réalisation d’une condition suspensive, elle est restituée à l’acheteur.
Effets de la promesse
Pour le promettant (vendeur)
Il s’interdit de vendre l’immeuble à un tiers, mais encore de le louer, de le grever de droits réels (droit d’usufruit, servitude…), de le transformer matériellement.
La vente n’est pas formée à la signature de la promesse unilatérale.
En conséquence, la propriété de l’immeuble et la charge des risques ne se trouvent pas transférées au bénéficiaire.
Par exemple, le promettant subit la perte de l’immeuble, à la suite d'un incendie, survenant avant la levée d’option.
Pour le bénéficiaire (acheteur)
La promesse unilatérale de vente place le bénéficiaire devant une alternative, appelée « option ». Il peut exercer l’option en décidant de conclure la vente, on dit alors qu’il « lève l’option », ou au contraire décider de ne pas acquérir, c’est-à-dire ne pas lever l’option.
Avant la levée d’option, le bénéficiaire ne peut exercer aucune prérogative sur l’immeuble.
Il peut, cependant, déposer une demande de permis de construire portant sur l’immeuble, un permis d’aménager un lotissement ou un permis de démolir s’il atteste être autorisé par le promettant.
Décès de l'une des parties avant la levée de l'option
Décès du promettant
Les obligations sont transmises à ses héritiers, et le bénéficiaire conserve dans des conditions inchangées la possibilité de lever l’option et de former la vente.
Décès du bénéficiaire
Il appartient aux héritiers de décider de lever l’option ou de ne pas le faire.
Une condition suspensive de la survie des parties ou résolutoire en cas de décès peut être insérée dans la promesse.
Comment le bénéficiaire peut lever l'option ?
La forme la plus souvent retenue est l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception adressé par voie postale ou par voie électronique au promettant ou au notaire chargé de l’acte authentique de vente.
La notification par un exploit d’huissier est également fréquemment prévue.
La levée d’option ne doit pas être assortie de conditions ou de réserves.
La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente
Généralités
L’acte constate les engagements réciproques et symétriques des parties.
À la promesse ou à l’engagement de vendre du propriétaire répond exactement la promesse ou l’engagement d’acquérir de l’acheteur.
Les deux parties sont liées, contrairement à la promesse unilatérale.
La promesse synallagmatique peut en principe être constatée par acte authentique, par acte sous signature privée ou par acte contresigné par avocat.
C’est le plus souvent la forme sous signature privée qui est retenue, même lorsque la promesse est rédigée par un notaire.
Utilité de la promesse synallagmatique
La promesse synallagmatique vaut vente.
Ce qui signifie que les parties se retrouvent immédiatement tenues par les obligations d’un vendeur et d’un acheteur : pour l’essentiel, délivrer le bien et payer le prix.
L’acheteur ne peut pas se désengager.
Par conséquent, s’il ne signe pas l’acte authentique et ne paye pas le prix, le vendeur peut l’assigner en justice en vue de le contraindre à lui payer le prix. Ou bien, provoquer la résolution de la vente, conserver le dépôt de garantie au titre de la clause pénale et réclamer des dommages et intérêts au titre du préjudice.
Somme à verser par l'acquéreur
Le montant de la somme qui peut être versée n’est en principe pas réglementé.
La liberté la plus complète préside à la détermination de ce montant.
En pratique, un montant de 5 % à 10 % est généralement retenu.
Les paiements reçus par un notaire doivent impérativement être assurés par virement bancaire à partir de 3 000 €.
Les parties peuvent convenir que le versement prévu soit effectué au moment de la signature de la promesse, ou bien à terme.
Anticipation et prévention de la défaillance de l'une des parties
La clause pénale
La stipulation d’une clause pénale, par laquelle le vendeur ou l’acquéreur s’engage, en cas d’inexécution de son obligation principale, à verser à l’autre, à titre de dommages-intérêts, une somme forfaitairement fixée, est fréquente dans les promesses synallagmatiques de vente.
La fixation du montant est soumise à deux écueils : trop faible, elle ne dissuade pas le cocontractant de ne pas exécuter son obligation ; mais excessive, elle risque d’être judiciairement révisée.
Un taux de 15 % semble éviter l’un et l’autre.
La clause résolutoire
Les parties peuvent cependant prévoir par une clause résolutoire expresse que la promesse sera résolue de plein droit du seul fait de l’inexécution par l’une des parties de son obligation, sans qu’il soit nécessaire de recourir au juge.
Effets de la promesse
Obligations des parties
Le vendeur s’oblige à vendre.
Son décès n’a pas d’incidence sur l’existence des obligations qu’il a souscrites. La vente promise sera réalisée par son ou ses héritiers.
Transfert de propriété et des risques
La vente étant formée dès le stade de la promesse, le transfert de propriété entraîne également celui des risques.
Je conseille de prévoir qu'il ait lieu le jour de la signature de l’acte authentique.
Défaillance de l'une des parties
Lorsque l’une des parties manifeste son refus de réaliser la vente par acte authentique, son cocontractant est confronté à un choix :
- Engager un processus d’exécution forcée de la vente
- Poursuivre la résolution de la promesse pour se dégager du lien contractuel.
Perte ou détérioration de l'immeuble
L’immeuble promis en vente peut être détruit ou plus ou moins détérioré dans l’intervalle de temps séparant la conclusion de la promesse de la régularisation de l’acte authentique : dégât des eaux, incendie, catastrophe naturelle, fait dommageable d’un tiers…
Le transfert des risques de l’immeuble est en principe lié au transfert de propriété inscrit dans la promesse.
Si le vendeur tarde à délivrer l’immeuble dont la propriété a été transférée, les risques sont de nouveau supportés par lui à compter de la mise en demeure faite par l’acquéreur.
La promesse peut prévoir les conséquences d’un sinistre affectant l’immeuble.
Ainsi, elle peut prévoir que :
- La destruction totale du bâti ou la dégradation de l’immeuble dans une mesure telle que sa remise en état à l’identique, n’est pas possible ou entraîne un coût supérieur à une certaine fraction du prix convenu rend la vente caduque et libère les parties.
- En cas de détérioration, l’option est ouverte à l’acheteur de renoncer à la vente ou d’en poursuivre l’exécution sans diminution du prix mais dans ce dernier cas avec le bénéfice de toutes les indemnités d’assurances.
- En cas de caducité de la vente, que ce soit en cas de perte totale ou de détérioration, toute somme versée par l’acquéreur, sous quelque qualification que ce soit, lui est restituée.
Règles communes aux promesses
Informations concernant les parties
La promesse de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l’acheteur.
Informations concernant le bien
La promesse doit mentionner les informations suivantes :
- Adresse du bien
- Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…)
- Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes
- Existence d’une hypothèque et/ou d’une servitude
La promesse de vente d’un logement en copropriété doit par ailleurs contenir les informations spécifiques à la copropriété.
Informations concernant la vente
Mention des informations suivantes :
- Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s’il y a intervention d’un professionnel) et à qui en incombe le paiement
- Prix de vente et modalités de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier)
- Durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif
- Informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation
- Date de disponibilité du bien
Des clauses suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente.
Ainsi la vente ne pourra se réaliser que sous certaines conditions. Par exemple, il peut s’agir de l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel ou d’un permis de construire, de l’obtention d’un prêt immobilier ou encore de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente.
La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT) et du carnet d’information du logement.
Droit de rétractation
Le droit de rétractation permet à l’acheteur de réfléchir et renoncer à la vente en respectant un certain délai après la signature de la promesse.
Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse de vente.
L’acheteur dispose de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente.
Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.
Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.
L’acheteur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l’expiration du délai de 10 jours calendaires.
Conclusion
J’espère que cet article vous apporte les informations que vous recherchez.
Mon rôle ne consiste pas à vous influencer sur un type de promesse.
Chaque cas s’avère un cas particulier et en fonction de votre situation vous choisirez l’avant-contrat qui répond à vos attentes.
Si vous avez des questions ou tout simplement apprécié cet article, n'hésitez pas à m’écrire.
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