Peut-on acheter en viager à une personne très malade ?
Les faits
Une personne de 78 ans vend sa maison d’habitation en viager à un proche.
Elle souffre de diabète, d’hypertension artérielle et d’insuffisance rénale chronique devenue terminale qui justifie une dialyse quatre fois par jour au domicile.
Trois mois plus tard, elle décède d’une chute.
Ses héritiers poursuivent l’acheteur en nullité de la vente pour défaut d’aléa.
Pour quelle raison, les héritiers demandent la nullité de la vente ?
La vente en viager est fondée sur un aléa.
Elle dépend en effet d'un facteur incertain, la durée de vie du vendeur.
Le décès futur du vendeur (crédirentier) doit être imprévisible. L'acquéreur (débirentier) ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie qui compromet à brève échéance l'espérance de vie du vendeur.
Jugement de la cour d'appel d'Orléans
Elle constate l’existence d’un aléa.
L'acquéreur n’avait pas de connaissances médicales, et ne pouvait pas savoir au jour de la vente l’imminence du décès de la vendeuse, décès sans aucun lien avec sa maladie.
Les héritiers estiment que l'acheteur était certain de faire une excellente affaire en ne versant qu’une somme d’environ 1/5e de la valeur du bien. Il aurait fallu 13 ans pour que le prix versé sous forme de rente corresponde à la valeur totale du prix du bien.
Les héritiers de la défunte forment un pourvoi contre cette décision.
Arrêt de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi formé et confirme la décision de la cour d’appel. Elle précise que si le vendeur n'est pas formellement condamné par la maladie, que l'acquéreur n'est pas compétent pour juger que son état de santé compromettait son espérance de vie de manière irrémédiable au jour de la vente viagère, la vente n'a pas de raisons d'être annulée.
Elle rappelle qu’un viager est nul du fait de la maladie du vendeur seulement si le vendeur meure de cette maladie 20 jours après sa signature.
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