Loueur en meublé non professionnel
Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une personne qui loue occasionnellement des logements meublés à des locataires.
Il doit déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il existe deux régimes d'imposition possibles pour un LMNP :
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel
Le choix du régime dépend du montant des recettes annuelles et de la situation du loueur.
Le régime micro-BIC
Le régime micro s'applique lorsque le montant de vos recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année n'excède pas :
- 72 600 € pour les locations de locaux d'habitation meublés (le montant sera de 77 700 € pour les revenus encaissés en 2023) ;
- 176 200 € pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés (le montant sera de 188 700 € pour les revenus encaissés en 2023).
Bail d'habitation meublé ou bail mobilité
Indiquez lignes 5ND (5OD ou 5PD si plus d'un déclarant au sein du foyer fiscal) le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) pour vos locations.
Un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 €), représentatif de charges sera automatiquement appliqué
Meublé de tourisme
Indiquez le montant total de vos recettes tirées de la location des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, lignes 5NG (5OG, 5PG si plus d'un déclarant au sein du foyer fiscal).
Un abattement forfaitaire de 71 % (avec un minimum de 305 €) sera appliqué.
Si vous avez versé des cotisations sociales
Si vos revenus de locations meublées ont déjà été soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale, déclarez le montant de vos recettes lignes 5NW dans le cas général ou lignes 5NJ pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme.
Ainsi, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP.
Sont soumises aux cotisations sociales les locations de meublé touristique dont les recettes sont supérieures à 23000 € annuelle, les locations de chambres d'hôtes dont le revenu imposable tiré du total de ces locations est supérieur à 5 348 € en 2020.
Sinon vos revenus sont soumis aux prélèvements sociaux (taux : 17,2%).
Bien qu'imposé au micro-BIC vous avez la possibilité d'opter pour le régime du réel simplifié.
L'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration 2023 des revenus de 2022 (au printemps 2023).
Vous devez adresser un courrier à votre service des impôts.
L'option pour le régime réel est ensuite reconduite tacitement chaque année, sauf si vous y renoncez.
Le régime du réel simplifié
Avantages
Inconvénients
Des charges déductibles qui peuvent-être supérieures aux 50% d'abattement proposés par le micro-BIC :
- Assurance du propriétaire non occupant (PNO)
- Charges de copropriété
- Frais d'énergie : Electricité, eau, gaz, etc.
- Entretien et petites réparations
- Achat de fournitures (plus fréquent dans le cadre d'une location saisonnière) : produits ménagers, savons, café, etc.
- Honoraires d'agence (si vous passez par une agence immobilière pour trouver vos locataires ou pour gérer votre logement)
- Frais de notaire liés à l'acquisition du bien
- Honoraires d'agence versés lors de l'acquisition
- Frais de publication d'annonce sur un site immobilier (exemples : PAP, Le Bon Coin, Se Loger, etc.)
- Impôts et taxe (taxe foncière, taxe d'habitation si vous la payez, Cotisation foncière des entreprises (CFE), etc.)
Téléphone & Internet - Intérêts d'emprunt et frais de dossiers (si l'emprunt a été effectué dans l'année)
- Amortissement du bien, du mobilier, des travaux
La partie administrative et fiscale est plus complexe :
- Obligation de tenir une comptabilité.
- 3 formulaires spécifiques à remplir :
- Liasse fiscale 2033 :
- Bilan
- Compte de résultat
- Amortissements
- Formulaire 2031-SD d'impôt sur le revenu, catégorie BIC
- Formulaire 2042 C Pro pour les professions non salariées
- Liasse fiscale 2033 :
- Tableaux d'amortissement par composants
Vous pouvez réaliser vous-même l'ensemble de ces tâches ou faire appel aux services d'un organisme de gestion agréé ou d'un expert-comptable.
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 2/3 de vos frais de comptabilité en LMNP.
Les formulaires et les rubriques qui vous concernent
Étape 1 : L'amortissement du bien
Qu'est-ce que l'amortissement et comment le déterminer ?
L'amortissement est une "charge calculée", en d'autres termes il diminue le bénéfice imposable et par conséquence le montant de l'impôt à payer. Il n'affecte pas votre trésorerie.
L'amortissement concerne :
- Le prix d'acquisition de votre bien
- Le mobilier
- Les gros travaux
- Le matériel dont la valeur est supérieure à 600 €
Il n'a aucune incidence en cas de vente car vous êtes soumis en tant que loueur non professionnel au régime des plus-values des particuliers.
On peut donc le considérer comme un dispositif pour minorer le montant de l'impôt dû et récupérer fiscalement l'investissement réalisé.
Le terrain
Tout bien immobilier est bâti sur un terrain.
Celui-ci n'est pas amortissable car l'administration fiscale estime, à juste titre, qu'il n'y a pas de perte de valeur avec le temps.
Vous devez donc déduire la valeur du terrain du prix d'acquisition pour isoler le coût de la construction.
Votre terrain aura une valeur différente selon le lieu. Nous vous proposons d'utiliser les pourcentages ci-dessous pour en déterminer le montant.
Pourcentage par zones
Exemple
Les frais de notaire et d'agence sont déductibles en charges lors de l'année d'acquisition.
La construction
Pour faciliter la décomposition du bien en composants, l'administration fiscale propose la ventilation suivante...
Décomposition du bien
Exemple
Le montant de l'amortissement annuel sera de 10.512€ soit un taux d'amortissement moyen de 7,3%.
Si vous louez un bien autre que pour l'habitation mais qui soit "équipé", vous pouvez utiliser les durées et pourcentages préconisés par l'administration fiscale.
Le mobilier
Il est admis par l'administration que l'ensemble du mobilier soit amorti sur une durée de 5 à 7 ans.
En général, on considère que la durée d'amortissement du mobilier est de 5 à 10 ans pour les meubles courants (lit, table, chaise, etc.) et de 2 à 5 ans pour les meubles électroménagers (réfrigérateur, lave-linge, etc.).
Exemple :
- Valeur du mobilier : 7.000 €
- Durée d'amortissement : 7 ans
- Amortissement annuel : 1.000 €
Les travaux
La durée d'amortissement dépend de la nature des travaux effectués.
Si cela concerne des installations techniques (réseau électrique, canalisations d'eau, chauffage...) celle-ci sera de 20 ans, soit un taux d'amortissement de 5 %.
Pour l'agencement (peintures, revêtements de sol...) vous pratiquez un taux d'amortissement de 10 % (soit une durée de 10 ans).
L'amortissement ne peut pas générer de déficit !
Si les amortissements sont supérieurs aux revenus locatifs, vous ne pouvez pas créer ou augmenter un déficit foncier.
Vous devez alors reporter les amortissements excédentaires sur les revenus locatifs des années suivantes, jusqu'à la dixième année inclue.
Pour reporter les amortissements excédentaires, vous devez remplir le formulaire n° 2031-SD.
Étape 2 - Remplir la 2033-SD
Le compte de résultat - Cadre A - Résultat comptable
- Ligne 218 : le montant des loyers à déclarer s'effectue charges comprises. Il s'agit de la totalité des sommes perçues au cours de l'année civile.
- Ligne 242 : total des charges décaissées au cours de l'année civile (voir liste ci-dessus). L'achat de petit matériel supérieur à 600 € doit faire l'objet d'un amortissement.
- Ligne 254 : vous inscrivez le montant total des amortissements pour l'année civile diminué de ceux pratiqués pour les biens vendus. Ce montant ne doit pas créer un déficit, au mieux vous aurez un résultat imposable nul. L'excédent est reporté sur les revenus locatifs des 10 années à venir
- Ligne 294 : il s'agit des intérêts d'emprunts, mais vous pouvez également déduire :
- Les frais de constitution du dossier de l'emprunt
- Les frais d'hypothèque
- Les frais de main levée
- Les agios ou commissions de banque
- Les primes du contrat d'assurance-vie ou d'assurance décès pour garantir le remboursement de l'emprunt
Le compte de résultat - Cadre B - Résultat fiscal
- Case 312 : report du bénéfice comptable
- Case 314 : report du déficit (rappel : les amortissements ne doivent pas créer de déficit, au mieux le résultat sera nul. La partie non déduite est reportée sur les revenus locatifs en meublé pendant les 10 années suivantes)
- Case 352 : report de la case 312
- Case 354 : report de la case 314
- Case 370 : report de la case 352
- Case 372 : report de la case 354
Immobilisations et Amortissements
Immobilisations
- Valeur brute des immobilisations au 1er janvier 2022 : pour le prix d'acquisition hors frais de notaire et d'agence
- Augmentations : immobilisations acquises au cours de l'année 2022
- Diminutions : sortie des immobilisations au cours de l'année 2022 (vente, mise au rebut...) pour leur valeur d'entrée à l'origine
- Valeur brute au 31 décembre 2022 = Valeur début + Augmantations - Diminutions
Amortissements
- Montant des amortissements au début de l'exercice : somme des amortissements pratiqués pendant les exercices antérieurs
- Augmentation : montant des amortissements pour l'année 2022
- Diminution : en cas de cession d'un bien, il doit non seulement sortir de l'actif, mais vous devez "annuler" les amortissements antérieurs concernant ce bien.
- Montant des amortissements à la fin de l'exercice = Montant début + augmentations - diminutions
Le bilan - Actif
En général, ne vous concerne que la ligne des "Immobilisations corporelles".
- Case 028 : report de la case 436 du tableau des "Immobilisations- Amortissements"
- Case 030 : report de la case 576 du tableau des "Immobilisations- Amortissements"
Le bilan - Passif
Les cases concernées (cas général)
- Case 120 : sommes que vous avez apporté lors de l'acquisition des biens.
- Case 156 : montant des emprunts contractés pour le capital restant dû. Cette valeur apparaît sur votre échéancier.
Étape 3 - Remplir la 2031 SD
Si vous faites de la location meublée non professionnelle et que vous avez opté pour le régime d’imposition réel, la déclaration 2031-SD doit obligatoirement être remplie en supplément du formulaire 2042-C-PRO.
La déclaration 2031 permet d’inscrire l’ensemble des charges engagées pour l’exploitation du bien.
Les éléments qui vous concernent
L'identification
Cadre A : votre identification
Cadre C : Le report de votre résultat ou déficit. Ligne 5 : En cas de revente sous le statut LMNP, la plus-value est taxée conformément aux règles applicables aux particuliers
Cadre I : c'est celui qui concerne votre activité de LMNP
Étape 4 - Remplir la 2042 C Pro
Votre partie en tant que LMNP
Dans ce cadre vous pourrez déduire les déficits antérieurs, année par année, notamment les amortissements que vous n'avez pas pu imputer les exercices précédents.
Vous avez terminé !
Juste un petit exemple pour comparer les deux régimes...
Les données
Couple propriétaire d'un appartement en meublé.
- Valeur du bien : 180.000 € (exemple ci-dessus)
- Amortissement du bien et du mobilier : 10.512 € + 1.000 € = 11.512 €
- Loyer annuel charges comprises : 12.600 €
- Charges déductibles annuelles : 1.600 €
Comparaison des régimes
Conclusion
- Dans le cas du Micro-BIC un impôt de 1.890 € sera dû chaque année.
- En optant pour le réel, il n'y aura aucune imposition durant toute la période de mise en location, car le montant des loyers est inférieur au cumul des charges déductibles et des amortissements.