Congé du locataire

Le document incontournable

Quelle que soit votre motif de donner congé, il est impératif de lui remettre la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Vous trouverez ci-après le modèle à utiliser.

A qui doit-être notifié le congé

Le congé doit être adressé à tous les signataires du bail.

• Les époux sont, de droit, cotitulaires du bail, même si un seul des époux est signataire du bail.
  Si le bailleur a été informé du mariage, il doit délivrer congé à chacun des deux époux.
• Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (Pacs) sont cotitulaires du bail si les noms des deux partenaires figurent dans le bail ou s'ils en font la demande conjointement.
  Dans ce cas, le bailleur doit délivrer congé aux deux partenaires.
• Si le bailleur n'a pas été informé du mariage ou du Pacs, le congé délivré est opposable au conjoint ou au partenaire lié par un Pacs.
• Le bailleur n'est pas tenu de notifier le congé au concubin du locataire, si celui-ci n'est pas signataire du bail.

Autre incontournable : le préavis

Quel que soit le motif, la procédure est identique. En cas de non-respect, le bail sera reconduit tacitement.

Pour que le congé soit régulier, un délai de six mois au moins doit s'être écoulé entre la date de notification du congé au locataire et le terme du contrat de location.

Point de départ du préavis

Tout dépend du mode de notification :

• Si le congé est délivré par acte d’huissier, le délai court à compter du jour de la signification de l’acte d’huissier au locataire ;
• Si le congé est délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, c’est-à-dire à partir de la remise effective de la lettre à son destinataire ;
• Si le congé est remis en main propre, le délai court à compter de la date de cette remise contre récépissé ou émargement.

La notification par LRAR est trop aléatoire, elle dépend non pas de la présentation du courrier, mais de sa remise effective. En d’autres termes, si le locataire est absent lors de la présentation et ne récupère votre lettre au bureau de poste qu’après un certain délai, vous prenez le risque que le bail soit reconduit d’office.

Il semble préférable de notifier le congé par voie d’huissier ou par remise en main propre.

Exemples :

• Si le contrat de location arrive à terme le 15 juin, la lettre de congé doit être notifiée au locataire au plus tard le 15 décembre de l'année précédente.
• Si le contrat de location arrive à terme le 30 juin, la lettre de congé doit être notifiée au locataire au plus tard le 31 décembre de l'année précédente.
• Si le contrat de location expire le 31 août, la lettre de congé doit être notifiée au plus tard le 28 février (ou 29 pour les années bissextiles), il s'agit bien du dernier jour du mois.
• Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de six mois, il est valable, et prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Ainsi, pour un contrat de location dont l'échéance arrive au 20 septembre, un congé délivré le 13 mars est valable ; en revanche, le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 mars.

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Il semble donc préférable d'anticiper la notification du congé, pour éviter toute surprise désagréable...

Cas particulier : vous avez acquis le logement qui était déjà occupé par le locataire

La date de notification du congé va dépendre de la date de votre acquisition.

Trois cas sont à envisager :

• Acquisition il y a plus de 3 ans
• Acquisition il y a moins de 3 ans
• Acquisition il y a moins de 2 ans (uniquement qu'en cas de reprise)

Cas particulier : votre locataire a plus de 65 ans

Si votre locataire est âgé de plus de 65 ans ou si celui-ci héberge une personne de plus de 65 ans, vous êtes dans une position "délicate".

Vous devez vérifier son niveau de revenus en fonction du tableau ci-après :

Si les ressources de votre locataire sont inférieures aux données ci-dessus, vous êtes dans l'obligation de lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières dans des limites géographiques déterminées (rayon de 5 km).

Cette contrainte peut sembler disproportionnée, dès lors que l'état du marché locatif dans le secteur concerné est susceptible de rendre impossible une offre de relogement.

Vous pouvez échapper à cette exigence si vous-même avez plus de 65 ans ou si vos ressources sont inférieures au tableau ci-dessus.

Le congé pour reprise

Vous devez respecter la procédure sous peine de voir le bail renouvelé par tacite reconduction.

Les bénéficiaires de la reprise

Bailleur personne physique :

• Le conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé
• Le concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé
• Les ascendants, descendants ou ceux du conjoint, du partenaire ou du concubin notoire

Société Civile Immobilière familiale :

L'un des associés qui peuvent être enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, arrière-petits-enfants, arrière-grands-parents, frères, sœurs, neveux, nièces, oncles, tantes, petits-neveux, petites-nièces, grands-oncles, grands-tantes et cousins germains.

Logement en indivision :

Tout membre de l'indivision peut le reprendre afin d'y habiter ou d'y faire habiter son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Conséquences pour le locataire

Le locataire doit quitter les lieux, au plus tard, le dernier jour du préavis.
Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n'est alors redevable du loyer et des charges que jusqu'à la date de remise des clés.

Mentions obligatoires

• La mention que le bailleur entend reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches
• Les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise
• La nature du lien de parenté qui existe entre le bénéficiaire et le bailleur
• Une mention justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise
• Dans le cas où le bailleur est une société civile immobilière familiale, le congé doit indiquer le nom et l'adresse de l'associé bénéficiaire de la reprise

Le congé pour vendre

La procédure pour vente est encore plus exigeante que celle pour reprise car elle offre au locataire, la possibilité d'exercer son droit de préemption et de se porter acquéreur du bien. 

Offre de vente au locataire

Dans le cas d'un congé pour vendre, la loi donne au locataire du logement mis en vente un droit de préemption : le locataire a priorité sur tout autre acquéreur potentiel pour en faire l'acquisition à sa place et dans les mêmes conditions.
En cas de pluralité de locataires, chacun d'eux bénéficie du droit de préemption.
Le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption lorsque la vente se fait au profit d'un proche parent du bailleur, c'est-à-dire d'un parent jusqu'au troisième degré inclus (enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, frères, sœurs, neveux, nièces, oncles, tantes.).
Mais, en cas de litige, il faut pouvoir prouver que l’intéressé occupe(ra) lui-même le logement pendant au moins deux ans (à partir de la fin du délai de préavis, en principe).

Le congé en lui-même constitue une offre de vente au profit du locataire.

Le montant proposé doit-être hors frais d'agence immobilière. La prudence impose d'attendre la réponse de votre locataire avant de proposer le bien à la vente.

Des règles particulières, destinées à davantage protéger les locataires, s’appliquent parfois en cas de vente en « bloc » ou par lots d’un immeuble en monopropriété, ou si celui-ci fait d’abord l’objet d’une mise en copropriété.

La procédure

Les graphiques ci-après présentent la procédure selon divers cas.

Vous pouvez cependant décider de vendre le logement occupé.

Dans ce cas, vous n'avez pas à délivrer de congé au locataire car il ne bénéficie pas du droit de préemption.

Attention à la décote en cas de vente d'un bien occupé !

Sources : Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement