Déclaration revenu foncier

Pour rappel

Les bénéfices industriels et commerciaux font l'objet d'un autre article.

Le micro foncier

Changer de régime

Vous pouvez opter pour le régime du réel si vos dépenses sont supérieures aux 30 % abattement.

Il vous suffit de joindre ou de cocher dans la déclaration en ligne pour le formulaire 2044 (déclaration au réel des revenus fonciers).

Mais, cela n'est pas sans conséquences, car vous serez soumis à ce régime pendant 3 ans.

Autrement dit, cette option n'est rentable que si les travaux sont supérieurs à 90 % de votre loyer annuel (30% x 3 ans). Car durant cette période vous perdez abattement forfaitaire de 30 %.

Je vous conseille d'effectuer une simulation sur les trois années à venir, avant de prendre cette décision. 

Le régime du réel

Vous possédez un bien rural ou urbain, ou des parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier (FPI). 

Vous êtes soumis à ce régime car vos revenus locatifs sont supérieurs à 15.000 €.

Mais pas uniquement....

La déclaration 2044 dite "ordinaire"

Les points importants de la 2044 "ordinaire"

Juste un petit commentaire répertorié par numéro de ligne de la déclaration.

• 211 Loyers ou fermages bruts encaissés : Les recettes brutes comprennent les loyers (ou fermages) perçus en 2022, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (loyers en principal, arriérés de loyers, loyers perçus d’avance) ainsi que les recettes exceptionnelles (pas de porte et droit d’entrée, indemnité de réquisition, indemnité d’expropriation destinée à compenser la perte de loyer supportée par le propriétaire-bailleur, etc.).
• 212 Dépenses mises par convention à la charge des locataires : les dépenses par nature déductibles, vous incombant de droit, mais qui ont été mises par convention à la charge de vos locataires : les grosses réparations (couverture, gros œuvre), les impôts afférents à la propriété (taxe foncière), les primes d’assurance contre les risques dont le propriétaire est responsable (incendie de l’immeuble par exemple).
  Dans la mesure où elles constituent des dépenses déductibles, ces sommes peuvent être déduites du revenu brut.
  Il est donc admis de ne pas en tenir compte pour la détermination des recettes si elles ne figurent pas dans les charges déductibles.
• 214 Valeur locative réelle des propriétés dont vous vous réservez la jouissance : La valeur locative représente le loyer annuel théorique qu’aurait pu produire le bien s’il était loué à des conditions normales.
  Toutefois, les logements dont vous vous réservez l’usage à titre d’habitation personnelle ne sont pas imposables. Les charges afférentes à ces logements ne peuvent pas être déduites au titre des revenus fonciers
• 221 Frais d’administration et de gestion :
  • Rémunérations des gardes et concierges : pour les immeubles en copropriété, les frais de rémunération des gardiens et concierges sont normalement pris en compte dans les provisions pour charges de copropriété.
  • Rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers.
  • Frais de procédure : Il s’agit des honoraires que vous versez, notamment, à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert.
    Cette déduction ne couvre pas les frais d’acquisition de l’immeuble.
• 222 Autres frais de gestion : déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local (les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone...).
• 223 Primes d’assurance : L’ensemble des primes d’assurance que vous avez souscrites directement auprès d’une compagnie d’assurance ou par un intermédiaire (professionnels de l’immobilier tels que administrateurs de biens, notaires, etc.) sont déductibles.
• 224 Dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration :
  • Celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre en état un immeuble afin d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
  • Les dépenses à la charge du locataire ne sont pas en principe déductibles. Il existe cependant trois exceptions.
    • Celles occasionnées par la vétusté ou la force majeure
    • Les dépenses engagées en vue de faciliter la location : frais de réfection des peintures intérieures...
    • Les dépenses récupérables sur le locataire non récupérées
  • Les dépenses d’amélioration qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.
  • Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.
• 225 Charges récupérables non récupérées au départ du locataire :
  • Cette situation peut notamment se produire à l’expiration du bail lorsque le locataire ne vous rembourse pas les charges locatives que vous avez payées pour son compte et que le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir ces dépenses.
  • Lorsque l’immeuble reste vacant entre la résiliation et la conclusion d’un nouveau bail.
• 226 Indemnités d’éviction, frais de relogement
  • L’indemnité d’éviction versée par le propriétaire est déductible lorsqu’elle a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer dans de meilleures conditions.
  • Elle n’est pas déductible lorsqu’elle présente le caractère d’une dépense personnelle ou d’une dépense engagée en vue de la réalisation d’un gain en capital (exemples : reprise des locaux pour l’usage personnel du propriétaire, pour les revendre libres de toute location, ou pour en permettre la démolition).
  • Les frais de relogement d’un locataire durant les travaux affectant le logement loué sont déductibles.
• 227 Taxes foncières et taxes annexes : il s’agit de la taxe foncière, des taxes annexes à cet impôt (taxes spéciales d’équipement). En revanche, la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçue en Île-de-France n’est pas déductible.
• 229 Provisions pour charges de copropriété : si vous êtes copropriétaires bailleurs, il s'agit du montant total des provisions pour charges de copropriété que vous avez versées en 2022 à votre syndic de copropriété.
  Seules sont déductibles les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété,
  Les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l’assemblée générale, ne sont pas concernées.
• 230 Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l’année 2021 : en vous aidant de l’arrêté des comptes qui vous a été présenté en assemblée générale, régularisez les provisions pour charges de copropriété que vous avez déduites au titre de l’année 2021. En cliquant ici vous aurez un petit exemple.
• 250 Intérêts d’emprunt : il s’agit des intérêts payés en 2022 au titre des emprunts contractés pour la conservation (emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit par exemple), l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location.
  Des frais sont également déductibles

Le traitement du déficit

Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt

La déclaration 2044 dite "spéciale"

Vous devez souscrire une déclaration n° 2044 spéciale si, en 2022 :

• Vous avez perçu des revenus provenant de la location de logements neufs pour lesquels vous optez pour la déduction au titre de l’amortissement (dispositif « Borloo neuf », « Robien et Robien ZRR classique », « Robien et Robien ZRR recentré », « Besson neuf » ou « Périssol ») ou ayant ouvert droit au bénéfice d’une déduction spécifique prévue dans le cadre de la réduction d’impôt « Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR » ;
• Vous avez perçu des revenus provenant d’immeubles classés monuments historiques (loyers, droits de visite) ;
• Vous possédiez des immeubles en nue-propriété donnés en location par l’usufruitier et pour lesquels vous avez supporté des charges ;
• Vous étiez associé d’une société immobilière non passible de l’impôt sur les sociétés, et non dotée de la transparence fiscale, ou dans une société immobilière de copropriété transparente qui perçoit des revenus locatifs provenant soit de logements neufs pour lesquels vous demandez à bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement, soit d’immeubles classés monuments historiques ou possédés en nue-propriété ;
• Vous étiez associé d’une société civile de placement immobilier (SCPI) et vous optez pour la déduction spécifique au titre de l’amortissement des souscriptions en numéraire de vos parts (« Robien SCPI » ou « Borloo SCPI »)

L'engagement de location

Dans quel cas utiliser ce formulaire ?

Cet imprimé doit-être rempli par tout propriétaire, personne physique ou société non soumise à l'impôt sur les sociétés, qui souhaite bénéficier des réductions d’impôt sur le revenu :

• Denormandie ancien
• Pinel métropole ou Pinel outre-mer
• Pinel Bretagne

Remplissez un imprimé par logement.

Cet imprimé doit-être joint

• À votre déclaration des revenus de l'année d’imposition au titre de laquelle :
  • L’avantage fiscal est accordé pour la première fois
  • Est intervenu le terme de la période de location couverte par l'engagement initial (première prorogation triennale du dispositif Scellier ou Pinel
  • Est intervenu le terme de la première prorogation triennale (seconde prorogation triennale du dispositif Scellier dans le secteur intermédiaire).
• La déclaration de résultats de ces mêmes années, lorsque l'avantage fiscal est demandé par une société.

Un dernier point

Parmi les articles que j'ai récemment publiés, je vous conseille de lire :

• Une déduction exceptionnelle pour 2023 à 2025 (fin de l'article sur le déficit foncier)

• Aides à la déclaration d'IR 2023
• Déductions, réductions ou crédits d'impôt