Le déficit foncier apparaît lorsque les charges sont supérieures aux loyers encaissés.
Il a souvent pour origine des travaux déductibles réalisées par le bailleur, ainsi que des charges d'emprunt.
Ce résultat négatif peut s'imputer en partie sur le revenu global, ayant pour effet de diminuer l'impôt dû, l'excédent sera déductible des revenus fonciers pendant les dix années qui suivent.
Les premiers systèmes de défiscalisation reposaient sur l'amortissement du bien (Périssol...), créant un déficit foncier chronique.
Aujourd'hui la défiscalisation repose sur la réduction de l'impôt à payer (voir notre article).
Règles légales d'imputation
Le déficit foncier peut s'imputer à hauteur de 10.700 € sur le revenu global (somme des différents revenus du foyer fiscal).
L'application de cet avantage fiscal sous-entend que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit la déduction, sauf en cas de décès, d'invalidité, de perte d'emploi du contribuable ou de son conjoint, ou d'expropriation.
L'excédent sera affecté sur les revenus fonciers pendant les dix années à venir, jusqu'à extinction.
Les intérêts d'emprunt ne peuvent s'appliquer à l'imputation sur le revenu global, mais uniquement reportés sur les revenus fonciers à venir.
Exemple :
Les revenus fonciers deviennent non imposables par affectation des charges déductibles.
L'excédent des charges s'impute sur le revenu global à hauteur de 10.700 €.
Les charges non imputées ainsi que les intérêts d'emprunt seront reportés sur les revenus fonciers à venir.
Un cas particulier
Pour diverses raisons, il peut survenir que le revenu global soit insuffisant pour l'imputation des 10.700 € du déficit.
Le contribuable a la possibilité de décaler cette imputation sur le revenu global des 6 années à venir.
Une déduction exceptionnelle pour 2023 à 2025
La dernière loi des finances prévoit le doublement du déficit foncier pour l’année 2023 et cela jusqu’en 2025.
L’idée est d’encourager les travaux de rénovation énergétique dans les immeubles qui ne sont pas aux normes.
Cependant un excellent article de M. Thibault Diringer (Consultant expert sur l’impôt, l’immobilier, la succession et la gestion de patrimoine).
Je vous en conseille la lecture pour élaborer une stratégie en pleine connaissance de cette opportunité.
