Est-il encore possible d'avoir confiance en la pierre ?
Je ne répondrais pas à cette question, chaque cas étant un cas particulier.
Cependant je vais vous donner quelques pistes de réflexion et outils pour orienter vos recherches.
Si la défiscalisation ne doit pas être le point majeur, elle doit entrer en ligne de compte dans votre choix d'investissement.
3 dispositifs en vigueur pour 2023
Pinel classique et Pinel + jusqu'au 31 décembre 2024
Le calcul de la défiscalisation sera plafonné à 5.000 € du m2 ou 300.000 €
Plafonds de loyers 2023 pour Pinel et Denormandie.
Comment calculer un loyer Pinel en 2023 ?
Trois éléments sont à prendre en compte dans le cadre du calcul d’un loyer Pinel :
- La surface utile de l’appartement, qui est la somme de sa surface habitable et de la moitié de sa surface annexe
- La zone Pinel où se trouve le logement, qui dicte le plafond de loyer à respecter.
- Un coefficient multiplicateur, qui sera toujours le suivant : 0,7 + (19/surface utile). Le montant maximal de ce coefficient est plafonné à 1,2.
Exemple
Investissement dans un appartement neuf de 2 pièces, d’une superficie de 35m² avec une loggia de 6m² situé à Toulouse.
Voici comment calculer le loyer Pinel :
- Calcul de la surface utile : 35m² + (0,5 x 6m²) = 38m²
- Calcul du coefficient multiplicateur : (19/38) + 0,7 = 1,2
- L'appartement est en zone B1. Le plafond de loyer 2023 à respecter est donc de 10,55€/m²
Calcul du loyer Pinel : 38m² x 1,2 x 10,55€/m² = 481,08 €
Plafonds de ressources des locataires 2023 pour Pinel et Denormandie.
Afin de signer un bail de location Pinel en 2023, un locataire devra vous présenter son avis d’imposition 2022 sur les revenus de 2021.
Si les revenus d’un locataire venaient à évoluer et à dépasser les plafonds de ressources locataires Pinel 2023 qui s’appliquent à votre logement, cela ne pose aucun problème. En effet, l’administration fiscale ne va prendre en compte que le revenu fiscal de référence donné par le locataire au moment de la signature du bail.
Comment faire pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel ou Denormandie
Vous devez remplir deux imprimés pour bénéficier de la réduction d'impôt concernant vos investissements locatifs :
L'imprimé 2044-EB
Cet engagement de location vous lie à cet investissement pendant une durée limitée qui est fonction du dispositif choisi. Ce formulaire est à remplir l'année au titre de laquelle vous demandez, pour la première fois, le bénéfice de cette réduction d'impôt c'est à dire l'année de l'acquisition ou de l'achèvement du bien si cette date est ultérieure.
L'imprimé 2042-RICI
L'année de l'achèvement (ou d’acquisition) du bien, vous devrez y mentionner le montant de l'investissement locatif. Par suite à cette déclaration, vous trouverez sur l'avis d'impôt relatif à cette déclaration un échéancier qui mentionnera les montants à reporter les années suivantes.
Les années suivantes, en fonction de votre situation, vous indiquerez la fraction du montant de la réduction d’impôt ou de l’investissement selon les indications portées sur l’avis de l’année d’achèvement (ou d’acquisition) de l’investissement.
Par ailleurs, dans la mesure où vous vous êtes engagé à donner le logement en location pour une durée minimale de 9 ans (par exception 6 ans), vous devez déclarer au titre de chaque année où vous donnez le logement en location les revenus perçus dans la catégorie des revenus fonciers.
Remarque : Vous devrez également produire la copie du bail de location, ainsi que la copie de l'avis d'impôt sur le revenu des locataires au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail pour chaque nouveau locataire entrant dans les lieux au cours de la période d'engagement de location.
Denormandie jusqu'au 31 décembre 2023
Avant tout, vérifiez que la ville où vous désirez investir relève du dispositif.
Deux guides du service public pour répondre à vos questionnements.
Loc'Avantages
Investissement dans l'ancien sans travaux
L’intermédiation locative consiste en l’intervention d’un tiers (agence immobilière sociale ou association agréée par l’État) entre vous et le(s) occupant(s) de votre logement.
Plafond des loyers par commune.
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les valeurs des plafonds de loyer hors charges par mètre carré de surface habitable à respecter en fonction de l’affectation du logement à la location intermédiaire, sociale ou très sociale dans le cadre d’une convention.
Plafonds de revenus des locataires
A chaque niveau de loyer (intermédiaire, social, très social) correspond un plafond de revenus.
Comment en bénéficier
Depuis le 1er avril 2022, vous pouvez déposer votre dossier sur une plateforme dédiée de l’Anah.
Débuter la démarche pour prendre connaissance des étapes et des acteurs de votre projet.
Vous êtes perdu ?
L'Anil propose un simulateur le plus complet qui existe.
Vous pouvez comparer les différents dispositifs pour un bien précis.
N'hésitez pas à l'utiliser ...