Les assemblées générales de copropriété peuvent être des événements complexes et importants pour les copropriétaires.
Il est essentiel de comprendre vos droits et responsabilités en tant que copropriétaire afin de prendre des décisions éclairées lors de ces réunions.
Cet article a pour objectif de vous fournir les informations dont vous avez besoin pour participer activement aux assemblées générales de copropriété.
Lors de ces réunions, des sujets tels que les travaux de rénovation, les règles de la copropriété, les dépenses communes et les élections des membres du conseil syndical sont abordés.
Il est donc important d'y participer et de comprendre vos droits et responsabilités en tant que copropriétaire.
Les différentes assemblées générales
Il existe plusieurs "types" d'assemblées générales et chacune remplie un rôle précis.
Donc, quand vous recevez la convocation du syndic, soyez vigilant sur la nature de l'assemblée.
La convocation et les documents
Pour participer à l'assemblée générale, les copropriétaires reçoivent généralement les documents suivants :
- La convocation : Elle est envoyée par le syndic et doit être reçue au moins 21 jours avant la date de l'assemblée.
Elle inclut la date, le lieu et l'heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour. - Les projets de résolution : Ces documents présentent les propositions qui seront débattues et votées lors de l'assemblée.
- Les rapports et annexes : Ils peuvent inclure des éléments tels que les comptes annuels, les rapports des auditeurs, les contrats de maintenance et autres documents pertinents.
- Le pouvoir : Si un copropriétaire ne peut pas assister à l'assemblée, il peut donner son pouvoir à une autre personne pour qu'elle vote en son nom.
- Le vote par correspondance : introduit par l'ordonnance du 30 octobre 2019, en France. Elle permet aux copropriétaires de voter à distance.
- Les documents relatifs à l'ordre du jour : Il peut s'agir de devis, de contrats, de règlements, etc.
L'envoi des convocations, la tenue de l'Assemblée générale, font partie du forfait que perçoit le syndic.
Cependant, la durée de l'AG est limitée à un nombre d'heures précisé dans la fiche synthétique remise à tout copropriétaire par celui-ci.
En cas de dépassement du temps imparti, il sera facturé à la copropriété des "heures supplémentaires".
Pour cette raison, il faut s'en tenir à l'essentiel. Certaines résolutions sont imposées par la loi, inutile d'en débattre car vous n'avez pas la possibilité d'y déroger.
Evitez les propos inutiles car le "compteur tourne"... Une Assemblée générale productive ne doit pas être un lieu de règlement de comptes, ni régler les problèmes de voisinage.
Les droits des copropriétaires lors des assemblées générales
Lors des assemblées générales de copropriété, les copropriétaires ont plusieurs droits importants.
Tout d'abord, il a le droit de participer à l'assemblée et d'y voter.
Il a également le droit de poser des questions, de faire des propositions et de participer aux débats.
De plus, les copropriétaires ont le droit d'être informés de tous les sujets qui seront abordés lors de l'assemblée, ainsi que des décisions qui ont été prises.
Il est important de connaître ces droits et de les exercer lors des assemblées générales pour s'assurer que vos intérêts sont pris en compte.
Consultation des pièces justificatives des charges avant l'AG
Les pièces justificatives de charges sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic.
Il fixe le lieu de la consultation, ainsi que le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue (précisé dans la convocation).
Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical et obtenir, à leurs frais, une copie de ces pièces.
Ils peuvent également se faire assister par leurs locataires, et même autoriser ceux-ci à consulter en leur lieu et place les pièces justificatives des charges récupérables.
En revanche, aucun texte n'impose au syndic d'envoyer par la voie postale une copie des pièces justificatives aux copropriétaires qui le demanderaient, quand bien même ils proposeraient de défrayer le syndic.
Comment exercer votre droit de vote en AG
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix en proportion de sa détention de tantièmes au sein de la copropriété.
Exemple : une personne qui dispose de 150 tantièmes représentera 150 voix.
L'ordre du jour précise les résolutions qui seront soumises aux copropriétaires. Chacune d'entre elles indique les majorités de votes nécessaires pour obtenir son approbation ou son rejet.
Plusieurs solutions pour voter en AG :
- Vous assistez à l'AG : le vote se fait généralement à main levée, mais peut aussi avoir lieu par bulletin secret si un copropriétaire en fait la demande.
- Vous ne pouvez pas être présent lors de l'AG :
- vous utilisez le pouvoir joint à la convocation. Vous pouvez opter pour une personne physique, copropriétaire dans l'immeuble ou n'ayant aucun lien. Sachez qu'elle n'est pas obligée de respectée vos consignes de vote !
- vous décidez de voter par correspondance. Cette procédure a été mise en place lors de la pandémie pour que puissent se dérouler les AG. Les syndics continuent de l'utiliser afin d'obtenir le quorum (la moitié des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés).
La visioconférence ou l'audioconférence sont aujourd'hui très peu utilisés en raison de la complexité de sa mise en oeuvre.
Le droit de contester une décision prise en AG
Les motifs de contestation
Vous pouvez contester une décision qui a fait l'objet d'un vote en assemblée générale à la condition d'être copropriétaire défaillant (vous n'étiez pas présent ou représenté) ou opposant (vous avez voté contre la résolution).
Par exemple, vous pouvez refuser une résolution qui n'a pas été adoptée à la bonne majorité ou qui a débattue d'une question qui ne figurait pas à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Vous pouvez également contester l'absence ou l'irrégularité de la convocation (vous n'avez pas été convoqué ou si vous avez été irrégulièrement convoqué).
Le fait que les documents obligatoires n'aient pas été envoyés avec la convocation à l'assemblée générale est aussi une cause de nullité de l'assemblée générale.
Il n'est pas nécessaire de justifier d'un préjudice particulier pour contester une décision prise en méconnaissance de la loi.
Il suffit de démontrer que les règles, prévues par la loi, concernant l'organisation ou le fonctionnement de l'assemblée générale ou la décision en elle-même, n'ont pas été respectées.
La procédure
Pour contester une décision, vous devez faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale.
Le syndic dispose d'un délai de 1 mois à partir de la tenue de l'assemblée générale, pour transmettre le procès-verbal.
Vous devez prendre un avocat. Votre recours auprès du tribunal doit être dirigé contre le syndicat de copropriétaires représenté par le syndic.
Si le tribunal vous donne raison, il annule la décision irrégulière et peut vous accorder des dommages et intérêts.
En revanche, si le tribunal vous donne tort, vous pouvez être condamné à payer des dommages et intérêts pour recours abusif.
Les responsabilités des copropriétaires lors des AG
Un respect mutuel
En plus de leurs droits, les copropriétaires ont également des responsabilités lors des assemblées générales.
Ils doivent respecter l'ordre du jour établi et ne pas perturber le déroulement de la réunion.
Ils doivent également respecter les règles de conduite et de respect mutuel envers les autres copropriétaires.
De plus, les copropriétaires ont la responsabilité de prendre des décisions éclairées en se renseignant sur les sujets à l'ordre du jour et en participant activement aux débats. Il est important de se familiariser avec ces responsabilités afin de contribuer de manière constructive aux assemblées générales et de favoriser une prise de décision équitable et transparente
Comment prendre des décisions éclairées
Tout d'abord, familiarisez-vous avec l'ordre du jour et les sujets qui seront discutés lors de la réunion.
Renseignez-vous sur ces sujets en effectuant des recherches, en posant des questions aux gestionnaires de copropriété ou en discutant avec d'autres copropriétaires.
Assurez-vous de comprendre les enjeux et les conséquences potentielles de chaque décision.
Lors de la réunion, soyez actif et participez aux débats. Posez des questions, exprimez vos préoccupations et partagez vos opinions de manière respectueuse. Écoutez également les autres et prenez en compte leurs points de vue.
Si vous avez des doutes ou des préoccupations, n'hésitez pas à demander des éclaircissements ou à demander des informations supplémentaires. Il est préférable de prendre le temps de comprendre pleinement les implications d'une décision avant de voter.
Enfin, assurez-vous de voter en fonction de ce que vous estimez être dans l'intérêt de la copropriété dans son ensemble, plutôt que de vos intérêts personnels.
Pensez à long terme et considérez les conséquences à long terme de chaque décision.
Les conséquences de ne pas respecter les droits et responsabilités
Ne pas respecter les droits et responsabilités des copropriétaires lors des assemblées générales peut avoir des conséquences négatives pour tous les résidents de l'immeuble.
Tout d'abord, cela peut entraîner des conflits et des tensions au sein de la copropriété, ce qui peut rendre la vie quotidienne difficile pour tous.
De plus, ne pas participer activement aux débats et ne pas prendre en compte les opinions des autres copropriétaires peut entraîner des décisions prises sans tenir compte des besoins et des préoccupations de tous.
En outre, ne pas voter en fonction de l'intérêt de la copropriété dans son ensemble peut entraîner des décisions qui ne sont pas bénéfiques à long terme. Par exemple, si un projet de rénovation est proposé et que certains copropriétaires votent contre simplement parce que cela pourrait entraîner une augmentation des charges, cela pourrait entraîner des problèmes structurels non résolus et une dégradation de la valeur de l'immeuble à long terme.
Enfin, ne pas se préparer adéquatement aux assemblées générales et ne pas poser de questions ou exprimer ses préoccupations peut entraîner une prise de décision basée sur des informations incomplètes ou erronées. Cela peut avoir des conséquences financières ou juridiques pour la copropriété.
Il est donc essentiel de respecter les droits et responsabilités des copropriétaires lors des assemblées générales afin de garantir une gestion efficace et harmonieuse de l'immeuble.
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