Source de dommages fréquents, il mérite une attention toute particulière des copropriétaires.
Un toit terrasse est composé de trois éléments :
- Une structure porteuse qui supporte les charges de la toiture telle qu’une dalle de béton.
- Un isolant thermique.
- Un revêtement d’étanchéité.
Les différents éléments d'un toit terrasse
Un revêtement aux allures d'une "peau de crocodile"
C'est le signe que l'étanchéité doit-être remplacée.
Un problème qui n’est pas spécifique aux immeubles les plus anciens, car des constructions récentes en font aussi les frais.
Circonstance aggravante, le changement climatique favorise les chocs thermiques au niveau de la membrane (revêtement) de toiture.
Et l’arrosage du toit, destiné à rafraîchir les appartements du dernier étage en période de canicule, ne fait qu’aggraver les choses.
Les garanties de l'étancheur
L’étancheur répond des désordres survenant dans l’année suivant la fin des travaux (garantie de parfait achèvement).
Passé ce délai, son assurance en responsabilité civile décennale prend le relais, à condition que le syndicat ait souscrit un contrat d’entretien.
Le plus simple est de choisir, pour la maintenance, le professionnel qui est intervenu sur le chantier (environ 2 € TTC/m2 de terrasse).
Le contrôle (1 passage par an, 2 en milieu arboré ou marin) consiste, selon le revêtement, à éliminer les végétaux, ratisser les gravillons, évacuer les eaux stagnantes et à inspecter les lieux.
Eviter les "rustines"
Les désordres les plus fréquents consistent en des décollements localisés et des percements provoquant des infiltrations d’eau pouvant atteindre la structure en béton sur laquelle la toiture repose.
Une réfection globale est parfois indispensable, et souvent recommandée des pansements successifs consistant à réparer par morceaux quelques mètres carrés de toiture s’avèrent un mauvais calcul financier, au fil des années. D’autant plus que ces travaux sporadiques ne sont pas couverts par la garantie décennale, contrairement à une réfection complète.
Le prix plancher moyen HT est de 140 €/m2 pour la réfection d’une toiture-terrasse en copropriété, isolation comprise. Il faut budgéter plus du double pour une configuration complexe (avec une forme de pente, par exemple). Le prix est dégressif selon la superficie.
S’il est réalisé dans les règles de l’art et bien entretenu, la durée de vie moyenne d’un revêtement d’étanchéité est de 30 ans.
Si une réfection complète de l’étanchéité est envisagée, couplée avec une isolation thermique de la toiture, autant réfléchir avec le syndic à un projet plus global. Cela peut être l’occasion de poser des garde-corps ou de changer des lanterneaux, en tirant parti des installations de chantier dont les coûts fixes sont élevés (engin de levage, base-vie, par exemple). Les copropriétaires ont intérêt à en profiter pour faire effectuer un maximum de prestations.
Voire à anticiper les besoins en équipements techniques, comme un bloc ventilation ou un panneau solaire, qui risqueraient de fragiliser le revêtement si celui-ci n’est pas d’abord adapté.
Rendre la terrasse accessible
Les syndicats de copropriétaires, parfois l’occupant du dernier étage, s’y intéressent de plus en plus. A fortiori si un escalier commun permet déjà d’y accéder.
L’opération doit être confiée à un bureau d’études (3 000 € TTC environ), qui doit vérifier si le plancher en béton est en mesure d’accepter la surcharge liée à l’installation de mobilier, jardinières…
Une terrasse inaccessible est faite pour accepter 250 kg/m2, contre 350 kg/m2 pour une terrasse accessible.
Une autorisation administrative (modification de façade) sera aussi nécessaire. Il faut, enfin, prévoir des garde-corps adaptés. Mais une partie du toit devra rester inaccessible pour l’entretien technique (VMC, machinerie d’ascenseur…).
Un peu de technique : les points majeurs
Le pare-vapeur
C’est une membrane souple et étanche, qui forme un écran de protection destiné à éviter la migration de la vapeur d’eau.
Il se place entre la maçonnerie et isolant.
Une équerre de renfort est posée pour assurer sa continuité.
Coût : 10 à 15 € HT/m2 + 10 à 12 € HT/m linéaire pour l’équerre de renfort
L'isolant
Il se positionne normalement entre le pare-vapeur et le revêtement d’étanchéité.
Sa pose ouvre droit à des aides, si sa résistance thermique est au moins égale à 4,5m2 K/W, correspondant à une épaisseur de 100 mm (certification des performances des matériaux sur acermi.com).
Sachez qu’à épaisseur égale, le polyuréthane a un meilleur pouvoir isolant que le polystyrène expansé.
Coût : 35 à 45 € HT/m2 l’isolant d’une épaisseur de 100 mm l’unité
Le revêtement
Il assure l’étanchéité du toit-terrasse.
Il est soit autoprotégé (paillettes d’ardoise en surface…), soit recouvert de gravillons.
Coût : 25 à 32 € HT/m2 selon le revêtement
Des relevés d’étanchéité sont à prévoir en périphérie du toit, pour prévenir la pénétration de l’eau, ainsi que des bandes de solin et de rive pour écarter les eaux de ruissellement.
Coût : 20 à 25 € HT/m linéaire le relevé d’étanchéité ; 25 € HT/m linéaire la bande de solin et de rive.
La végétalisation
Peu de copropriétés l’adoptent en rénovation, a fortiori si le toit n’est pas visible. Au-delà des règles d’urbanisme à respecter, les obstacles sont financiers : travaux sur la structure bitumineuse (poids et étanchéité adaptés à l’ajout du substrat et des végétaux), installation d’un point d’eau, contraintes d’entretien...
À qui incombe la réfection du toit-terrasse à jouissance exclusive
Sont communes les parties de bâtiments affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires.
La toiture, même à usage de terrasse à jouissance privative, constitue donc une partie commune. Sa réfection incombe à tous les copropriétaires.
Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir des règles différentes au sujet des revêtements de sol.
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